대항력 완벽 정리

 

 

 

 

대항력 완벽 정리

 

 

대항력

저는 "난생처음 부동산 경매"의 저자입니다.

과연 대항력이란 개념을 어떻게 하면 가장 쉽게 설명할 수 있을까를 오랜 시간 고민해왔었습니다.

대항력을 알아야 내 재산을 지킬 수 있기 때문입니다.

전셋집을 구하려는 신혼부부, 사회초년생이 꼭 알아야 할 임차인의 지위 대항력을 가장 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

미리 말씀드리자면 대항력, 전입신고, 확정일자, 우선변제권, 등등 어려운 개념들이 나올 겁니다.

하지만 차근차근 읽어보면 분명히 이해가 될 수 있도록 설명합니다. 자 그럼 시작합니다.

 

 

 

 

 대항력

 

  좀 어렵긴 해도 대항력의 개념이 무엇인지 읽어보세요.  뒤에 제가 쉽게 풀어 설명합니다.

 

  ▶  대항력 개념

  대항력은 주택임대차 보호법 제3조 1항에 따라 임차인은 등기를 하지 않아도

  주택의 인도(실제 입주해 살고 있는 것)와 주민등록(전입신고)만 있으면 그다음 날로부터

  제3제에게 임차인의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생긴다.

  즉 임차주택이 매매나 경매된 경우에 임차인이 매수인이나 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 수 있는 권리이다.

  단 임차인이 대항력을 가지기 위해서는 금융권의 저당, 근저당, 압류, 가압류 등의 권리보다 먼저 요건을 갖추어야 한다.

 

▶  대항력 쉽게 알려드릴께요.

 대항력의 정의가 좀 어려우신가요? 법조항도 나오고 근저당이니 가압류 같은 무서운 단어도 나오고

 사실 제 마음은 앞에 앉혀놓고 "대항력이란 말이야 ~" 하면서 설명하고 싶지만 여건상 글로 최대한 

 쉽게 설명해 보겠습니다.

 

 대항력 말 그대로 대항하는 힘입니다. 집주인이나 건물주에게는 해당사항이 없고요.

 세 들어 사는 임차인이 꼭 알아야 할 권리입니다. 대항력이 있어야 나의 보증금을 지킬 수 있기 때문입니다.

 누구에게 왜 대항하냐고요. 내가 살고 있는 집의 새로운 주인이나 경매 낙찰자에게 대항하는 겁니다.

 집주인이 피치 못할 사정으로 집을 팔았다거나 사업실패 등으로 경매에 넘어갔을 때 이야기입니다.

 어느 날 내가 이 집의 새 주인이다. 혹은 낙찰 다라며 방 빼세요라고 연락이 올 겁니다.

 이때 "알겠어, 그런데 내 보증금이 입금 안됐더라 100% 입금될 때까지 여기 눌러살 거야"

 라고 당당히 권리를 주장할 수 있는 것 이게 바로 대항력이죠.

 

▶ 대항력은 어떻게 해야 생길까

 그러면 이런 폼나는 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 할까요? 마트나 인터넷 쇼핑몰에서 사면될까요 ^^

 농담이고요. 대항력은 전입신고와 점유를 해야지만 발생합니다. 

 내가 현재 살고 있으니 점유는 당연히 하고 있는 것이고 그러면 전입신고가 관건입니다.

 이 전입신고는 하는 시점이 굉장히 중요합니다.

 뉴스에 많이 나오죠 집을 계약할 때는 등기부등본을 꼼꼼히 따져보라고요. 

 그렇습니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받을 당시 나보다 앞선 권리가 있는지를 꼭 따져 봐야 하기 때문입니다.

 

▶ 예를 들어보겠습니다.

 5억짜리 더샵 아파트 102동 603호에 전세 3억에 이사를 가려고 합니다. 

 집 등기부를 확인해보니 ㅇㅇ은행 3억, ㅇㅇ 캐피털 2억 이런 식으로 대출한 기록이 나옵니다.

 (음 ~ 집주인이 사업을 하나? 돈을 많이 빌려 썼네) 이런 유추가 가능하겠죠.

 이런 경우 내가 이사를 하고 전입신고를 하고 확정일자를 받았더라도

 나는 ㅇㅇ은행과 ㅇㅇ 캐피털에 이어 3순위가 됩니다.

 이 상황에서 집주인이 대출을 갚지 못하고 사업이 망하면 경매 처분되는데 만약 5억에 낙찰되었다고 보면

 ㅇㅇ은행과 ㅇㅇ캐피털에서 각각 3억과 2억씩 나눠가지고 나의 보증금 3억은 날리는 꼴이 됩니다.

 

 어디다 항변할 때도 없고 소주만 마시게 되겠죠.

 반면 계약 당시 등기부는 깨끗합니다. 당연히 이사하는 날 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자도 받았습니다. 

 이후 집주인이 사업을 하기 위해 ㅇㅇ은행에 3억, ㅇㅇ캐피털에 2억을 집을 저당 잡히고 대출합니다.

 그런데 사업이 망해 집이 경매에 넘어갑니다. 이 경우는 내가 1순위입니다.

 ㅇㅇ은행이나 ㅇㅇ캐피털보다 내가 먼저 전입신고를 했으니까요.

 말 그대로 거룩한 대항력을 갖춘 슈퍼 세입자죠. 낙찰자가 찾아와도 보증금을 돌려받기 전까지는

 점유를 유지할 수 있게끔 법적으로 보호를 받는 것입니다. 

 하물며 낙찰자가 "알겠어 보증금 입금할게 얼른 방 빼"라고 하더라도 

 "아니 전세기간이 남았으니 그 기간 꽉 채울 거야"하고 안 나가도 됩니다. 만약 아이가 중3, 고3이라면

 이사 가서 전학시키기보단 계속 살면서 졸업을 시키는 게 좋겠죠. 암튼 대항력은 이렇게 좋습니다.

 계약 당시 등기부만 꼼꼼히 따져도 돈 잃고 소주를 마시느냐 배짱부리며 계약기간을 보증받느냐가

 결정됩니다. 

 일단 점유하는 집에 부동산 경매가 시작되면 선순위 임차인 배당신청이라는 것도 있는데

 이 개념을 설명하자면 경매에 대한 전반을 알아야 합니다. 일이 너무 커지게겠네요. 

 대항력에 대한 설명은 이 정도로 충분할 것 같습니다. 그러면 대항력을 얘기할 때마다 꼭 등장하는

 전입신고와 확정일자에 대하여 좀 더 알아볼까요

 

 

 

 전입신고

 

  보통 이사하는 날 짜장면 많이들 드시죠. 대충 짐 정리가 되면 사람들이 둘러앉아 짜장면과 탕수육을 먹습니다.

  이때 꼭 누가 물어보죠 "전입신고는 했어."

 

▶ 전입신고 왜 하는 걸까?

  네 그렇습니다. 보통 이사를 하면 전입신고와 확정일자를 받습니다. 주민센터나 정부 24 홈페이지에서 할 수 있습니다.

  일단 전입신고는 거주지에 들어오면 14일 이내에 해야 하며 정당한 사유 없이 14일 이내에 하지 않으면

  5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 그런데 이 전입신고 왜 하는 걸까요?

  이유는 다양하지만 대항력이 지위를 갖추기 위함이 제일 크겠죠. 대항력은 전입신고한 다음날로 부터 발생합니다.

 

▶  근저당과 전입신고 같은 날 하면 누가 이길까

 그러면 제가 하나 물어볼게요. 이사하는 당일 집주인이 집을 저당 잡히고 대출을 했습니다.

 물론 이사한 당일 저도 주민센터에서 전입신고를 했습니다. 나중에 이 집이 경매에 넘어가게 됩니다.

 그러면 집주인의 저당이 우선일까요? 나의 전입신고로 얻어진 대항력이 우선일까요?

 

 정답은 집주인 승입니다. 이유를 알아볼까요?

 집주인의 대출시점과 나의 전입신고 시점이 똑 같이 3월 20일 오후 3시라고 가정하면 집주인의

 근저당은 3월 20일에 발생한 것이고 나의 전입신고는 다음날인 3월 21일 00시부터 발생한 것입니다.

 즉 나의 전입신고로 취득한 대항력은 집주인이 대출하면서 설정한 근저당보다 후순위인 거죠.

 억울하다고요. 법이 그렇습니다. 전입신고나 확정일자는 신고한 다음날부터 효력이 발생합니다.

 

 그래서 악덕 집주인은 이런 법의 맹점을 이용한 사례도 있었습니다.

 계약 당시 등기부는 깨끗했는데 이사하는 날 저당이나 근저당 설정하는 나쁜 사례지요.

 하지만 이런 경우는 아주 극소수이고요. 계약 당시 등기부를 잘 확인하고 전입신고도 잘하시길 바랍니다.

 

 

 확정일자

 

  확정일자는 대항력이 아닌 변제권에 관여하는 권리를 결정합니다.

 

▶ 줄을 서시요. 순위에 관한 문제

  무슨 말이냐고요. 살고 있는 건물이 도중에 경매로 넘어갑니다. 그 건물에는 다양한 권리들이 붙어있으며

  아울러 담보권자들도 많습니다.  보통 다세대주택 등이 경매에 넘어가면 거기에 세 들어 사는 임차인들이

  줄을 서게 되겠지요. 그러면 낙찰된 금액으로 담보권자들에게 돈을 나눠줘야 하는데 

  누구부터 줄 것인지를 결정하는 것입니다. 즉 확정일자가 빠를수록 우선변제받을 권리를 얻게 되는 겁니다.

 

  확정일자가 없거나 너무 후순위이면 다른 담보권자들이 먼저 배당금을 가져갑니다.

  그리고 남은 금액으로 보증금을 배당받게 됩니다.  늦게라도 보증금을 다 배당받으면 다행이겠지만

  나눠주고 남은 금액이 없거나 턱없이 모자란다면 힘들어지겠죠.

 

  확정일자에 따른 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권은 아래링크에 자세히 설명되어있습니다.

우선변제권, 최우선변제권

 

▶ 계약 갱신하면 유지되나요?

  이렇게 순위가 중요한 게 확정일자인데 만약 계약을 갱신하게 되면 어떻게 될까요?

  묵시적 계약갱신의 경우 새로운 임대차 계약서를 작성하지 않아도 되며 확정일자의 효력도 그대로 유지됩니다.

  만약 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액이 발생한 경우에는 증액된 금액에는

  기존 확정일자의 우선변제권이 적용되지 않습니다.

  대신 갱신 계약서를 작성하여 증액된 보증금에 대한 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

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