우선변제권과 최우선 변제권

 

 

 

 

 

우선변제권과 최우선 변제권

 

 

우선변제권 최우선변제권

저는 "난생처음 부동산 경매"의 저자입니다.

많은 사람들이 부동산 관련 규정이나 권리에 대하여 어렵게 생각합니다.

저는 오랜시간 이런 권리들을 가장 쉽게 설명할 수 있는 방법을 찾기 위해 노력했습니다.

이 포스팅에서 설명할 내용은 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권에 대한 이야기입니다.

이 권리는 대항력이나 확정일자와 깊은 연관성이 있습니다.

 

대항력이란 과연 무엇인가 아래링크에서 확인하세요.

대항력 완벽 정리

 

 

 우선변제권

 

  우선변제권이라는 단어를 접했을때 느낌이 어떤가요?

  모든 사람들이 인식할 수 있는 "우선"과 "변제"라는 단어가 나아왔습니다. 

  네 여러분이 생각하는 그것 맞습니다. "제일 먼저 갚아준다." 이런 의미입니다.

  이 권리는 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 이유로 순위를 다투는 권리라고 생각하면 됩니다.

 

  확정일자는 법원 등기과나 주민센터에서 찍어주는 날짜 도장입니다. 의미를 따져보면 

  그 날짜에 이 해당 주택에 대하여 임대차 계약이 있었다는 것을 증명하는 것입니다.

 

  대부분 이사하는 날 짜장면 시켜 드시죠.

  식사마치고 대충 짐이 정리되면 주민센터에 가서 전입신고하고 확정일자도 받죠. 

  즉 이 사람이 0월 00일부터 여기에 살기 시작한 날입니다. 를 증명하는 거죠.

  그런데 이게 왜 중요하냐? 해당 주택이 경매에 넘어가면

  대항력을 갖추었더라도 우선변제받을 권리의 순위를 결정하기 때문입니다. 

 

  대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 그 날짜를 기준으로 우선변제권을 받게 되어 임차주택이

  경매 또는 공매되는 경우 확정일자 날짜 순위에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

  확정일자는 남들보다 빠르면 좋겠죠.

 

 

 

 

 

 

 소액임차인 최우선변제권

 

  우선변제권이 나왔는데 "최우선변제권"이란 권리가 또 있습니다.

  "간단"이라는 개념이 있는데 "초간단"이란 개념이 있는 것과 마찬가지입니다.

  네 역시나 여러분이 생각하는 그것 맞습니다.

  우선 변제해주는데 그중에서도 최우선으로 변제해준다는 의미입니다.

  그런데 소액임차인이라는 전제가 붙었죠. 즉 경제적 약자를 보호하기 위한 권리라고 보면 됩니다.

 

  정의를 내려보면 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인의 보증금이 해당 지역에서

  정한 일정 금액 이하의 소액인 경우 보증금 중 일정 금액을 다른 담보 물권자 보다

  우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

  말이 좀 복잡하죠.

  무슨 말이냐면 이사 와서 전입신고를 했고, 해당 주택에 살고 있는데 그 주택이 경매에 넘어간 경우

  다른 사람들보다 내 보증금이 작다면 확정일자 순위에 상관없이 먼저 보증금을 내준다는 의미인데

  여기서 중요한 것은 보증금이 작다는 것의 기준은 해당 지역에서 정한 금액이 있습니다.

  그리고 변제도 전액을 해주는 것이 아니고 보증금 중 일정 금액을 우선 준다는 의미입니다.

  (금액은 아래에 자세히 설명할게요.) 

 

 그렇다면 이런 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해 갖춰야 할 요건이 있는데요.  

 

 ▶ 경매개시 결정 기입등기 전에 대항력(주택 점유+전입신고)을 갖고 있을 것

 ▶ 보증금이 해장 지역에서 정한 일정 금액 이하의 소액일 것

 ▶ 배당요구 종기일까지 배당 요구할 것

 

 위와 같은 요건을 갖추어야 소액임차인으로 지위를 인정받을 수 있습니다. 

 그러면 해당 지역에서 정한 금액과 변제받을 일정금액에 대한 기준을 알아보겠습니다.

 

 ▶ 서울시 - 보증금 1억 1천 이하에 3,700만 원

 ▶ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외) 용인시, 세종시, 화성시 - 1억 이하에 3,400만 원

 ▶ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)

              안산시, 김포시, 광주지, 파주시 - 6,000만 원 이하에 2,000만 원

 ▶ 그 밖의 지역 - 5,000만 원이하에 1,700만 원

 

 

 

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