본문 바로가기
  • Passive income ... !
기타 ETC

우선변제권과 최우선 변제권

by []).push 2021. 3. 27.

 

 

 

 

 

우선변제권과 최우선 변제권

 

 

“우선변제권
우선변제권 최우선변제권

저는 "난생처음 부동산 경매"의 저자입니다.

많은 사람들이 부동산 관련 규정이나 권리에 대하여 어렵게 생각합니다.

저는 오랜시간 이런 권리들을 가장 쉽게 설명할 수 있는 방법을 찾기 위해 노력했습니다.

이 포스팅에서 설명할 내용은 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권에 대한 이야기입니다.

이 권리는 대항력이나 확정일자와 깊은 연관성이 있습니다.

 

대항력이란 과연 무엇인가 아래링크에서 확인하세요.

 

대항력 완벽 정리

대항력 완벽 정리 저는 "난생처음 부동산 경매"의 저자입니다. 과연 대항력이란 개념을 어떻게 하면 가장 쉽게 설명할 수 있을까를 오랜 시간 고민해왔었습니다. 대항력을 알아야 내 재산을 지

bookrw.tistory.com

 

 

 우선변제권

 

  우선변제권이라는 단어를 접했을때 느낌이 어떤가요?

  모든 사람들이 인식할 수 있는 "우선"과 "변제"라는 단어가 나아왔습니다. 

  네 여러분이 생각하는 그것 맞습니다. "제일 먼저 갚아준다." 이런 의미입니다.

  이 권리는 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 이유로 순위를 다투는 권리라고 생각하면 됩니다.

 

  확정일자는 법원 등기과나 주민센터에서 찍어주는 날짜 도장입니다. 의미를 따져보면 

  그 날짜에 이 해당 주택에 대하여 임대차 계약이 있었다는 것을 증명하는 것입니다.

 

  대부분 이사하는 날 짜장면 시켜 드시죠.

  식사마치고 대충 짐이 정리되면 주민센터에 가서 전입신고하고 확정일자도 받죠. 

  즉 이 사람이 0월 00일부터 여기에 살기 시작한 날입니다. 를 증명하는 거죠.

  그런데 이게 왜 중요하냐? 해당 주택이 경매에 넘어가면

  대항력을 갖추었더라도 우선변제받을 권리의 순위를 결정하기 때문입니다. 

 

  대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 그 날짜를 기준으로 우선변제권을 받게 되어 임차주택이

  경매 또는 공매되는 경우 확정일자 날짜 순위에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

  확정일자는 남들보다 빠르면 좋겠죠.

 

 

 

 

 

 

 소액임차인 최우선변제권

 

  우선변제권이 나왔는데 "최우선변제권"이란 권리가 또 있습니다.

  "간단"이라는 개념이 있는데 "초간단"이란 개념이 있는 것과 마찬가지입니다.

  네 역시나 여러분이 생각하는 그것 맞습니다.

  우선 변제해주는데 그중에서도 최우선으로 변제해준다는 의미입니다.

  그런데 소액임차인이라는 전제가 붙었죠. 즉 경제적 약자를 보호하기 위한 권리라고 보면 됩니다.

 

  정의를 내려보면 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인의 보증금이 해당 지역에서

  정한 일정 금액 이하의 소액인 경우 보증금 중 일정 금액을 다른 담보 물권자 보다

  우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

  말이 좀 복잡하죠.

  무슨 말이냐면 이사 와서 전입신고를 했고, 해당 주택에 살고 있는데 그 주택이 경매에 넘어간 경우

  다른 사람들보다 내 보증금이 작다면 확정일자 순위에 상관없이 먼저 보증금을 내준다는 의미인데

  여기서 중요한 것은 보증금이 작다는 것의 기준은 해당 지역에서 정한 금액이 있습니다.

  그리고 변제도 전액을 해주는 것이 아니고 보증금 중 일정 금액을 우선 준다는 의미입니다.

  (금액은 아래에 자세히 설명할게요.) 

 

 그렇다면 이런 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해 갖춰야 할 요건이 있는데요.  

 

 ▶ 경매개시 결정 기입등기 전에 대항력(주택 점유+전입신고)을 갖고 있을 것

 ▶ 보증금이 해장 지역에서 정한 일정 금액 이하의 소액일 것

 ▶ 배당요구 종기일까지 배당 요구할 것

 

 위와 같은 요건을 갖추어야 소액임차인으로 지위를 인정받을 수 있습니다. 

 그러면 해당 지역에서 정한 금액과 변제받을 일정금액에 대한 기준을 알아보겠습니다.

 

 ▶ 서울시 - 보증금 1억 1천 이하에 3,700만 원

 ▶ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외) 용인시, 세종시, 화성시 - 1억 이하에 3,400만 원

 ▶ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)

              안산시, 김포시, 광주지, 파주시 - 6,000만 원 이하에 2,000만 원

 ▶ 그 밖의 지역 - 5,000만 원이하에 1,700만 원

 

 

 

낙찰부동산 명도의 정석 아래링크에서 확인하세요.

 

부동산 명도 이렇게 하면 쉽다.

▶ 부동산 명도 이렇게 하면 쉽다. 부동산에서 명도란 토지나 건물을 더 이상 점유할 권리가 없는 점유자에 대하여 해당부동산의 점유를 타인에게 넘기는 것을뜻합니다. 부동산 경매나 재개

bookrw.tistory.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

'기타 ETC' 카테고리의 다른 글

공매도란?  (0) 2021.03.27
가스라이팅 뜻  (1) 2021.03.27
대항력 완벽 정리  (2) 2021.03.26
임대차 3법 알아보기  (2) 2021.03.25
JPG PDF로 변환하기 (feat. PPT,엑셀,워드)  (2) 2021.03.25

댓글