부동산 명도 이렇게 하면 쉽다.

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부동산 명도 이렇게 하면 쉽다.

 

 

부동산에서 명도란 토지나 건물을 더 이상 점유할 권리가 없는 점유자에 대하여 해당부동산의

점유를 타인에게 넘기는 것을뜻합니다. 부동산 경매나 재개발 등에서 이해관계로 인해 발생합니다.

부동산 경매하는 사람들이 가장 어려워하는 부분이 바로 명도인데요. 이유는 명백합니다.

명도는 사람과 사람이 만나는 일이기 때문입니다. 그렇다면 명도 어떻게 해야 쉬울까요?

 

부동산 명도

 

 

 

저는 "난생처음 부동산 경매"의 저자입니다. 물론 다양한 명도의 경험도 있고요.

법률이나 부동산용어는 언제들어도 재미없고 어렵습니다. 하지만 이 글을 끝까지 읽어보시면

어렵지 않고 재미있게 명도의 개념을 이해하게 됩니다. (에세이처럼 읽으면 됩니다.)

현재 제가 사는 이 집도 낙찰받아 명도의 과정을 거쳐 취득한 보금자리입니다.

참고로 경매나 명도의 경험 없이 문서 몇 개 짜깁기한 글과는 차원이 다름을 미리 알려드립니다.

 

 

▶ 인도명령 신청부터하자

 

경매법정 가보셨나요? 입찰이 끝나고 개찰 완료되면 집행관이 사건번호를 부르며

"0000 타경 0000 사건에 대하여 000 씨가 최고가 매수 신고인이 되었습니다."라고 합니다.

여기서 최고가 매수 신고인이란 1등으로 낙찰받았다는 소리입니다. 짜릿하죠. 

 

많은 사람들이 부러운 시선을 온몸으로 느끼며 관련 서류를 받아 경매법정을 유유히 빠져나옵니다.

이렇게 낙찰이 되면 바로 인도명령 신청을 하는 것이 좋습니다.

인도명령 신청은 법적 강제권을 가진 인도명령 제도입니다. 즉 점유자는 해당 부동산을 낙찰자에게

인도하라는 법원의 명령입니다.

 

이렇게 대략 2~3주 정도의 시간이 지나면 소유권 이전과 잔금 납부가 완료됩니다.

비로소 명도 할 시간이 된 것이죠. 사실 부동산 경매의 본 게임은 지금부터 시작입니다.

저도 처음 명도 할 때 엄청 떨리고 겁이 났습니다. 점유자가 어떤 사람인지 모르기 때문에

무슨 불상사가 생길지도 모르고 암튼 생각이 복잡했습니다. 

 

하지만 법은 항상 낙찰자의 편입니다. 비록 명도의 과정이 힘들고 생각하는 방향대로 되지 않더라고

내용증명이나 강제집행 같은 정당한 제도로 점유자를 얼마든지 압박할 수 있기 때문입니다.

그리고 입장 바꿔 생각해보면 점유자 또한 낙찰자가 상당히 두려울 것입니다.

 

 

 

 

▶ 명도는 생물이다.

 

사실 명도에 정석은 없습니다. 생물처럼 살아 움직입니다.

제가 명도 할 당시도 덩치 큰 점유자가 이사비와 위로금을 주지 않으면 집안에 유리란 유리는

다 깨버리고 가겠다 라고 으름짱을 놓은 적도 있습니다.

또 어떤 경우는 점유자보다 아파트 관리 소장이랑 체납관리비 때문에 감정싸움이 된 적도 있고요.

제 후배 같은 경우는 사돈에 팔촌까지 몰려와 "당장 나가지 않으면 가만두지 않겠다."라고 해서

청심환을 사 먹고 마음을 진정시킨 예도 있습니다. 

또 다른 경우인데 아이가 고3이니 수능 볼 때까지만 참아달라고 읍소하는 경우도 있고요.

알아서 이사 갔으니 더 이상 연락하지 말라며 비밀번호를 알려주는 경우도 있습니다.

이렇게 명도는 의도와는 다르게 흘러가는 생물과 같습니다.

 

 

▶ 명도의 키는 낙찰자가 쥐고 있다.

 

명도는 서로의 위치를 알려주고 확인하는 것입니다.

즉 나는 낙찰자이고 당신은 점유자이다. 그러니 집을 비워줘야 된다는 것을 알려주는 것입니다. 

감정이 개입되어서 싸움으로 번질 이유가 전혀 없습니다.

점유자가 소유자냐 채무자냐 임차인이냐 혹은 임차인이라도 보증금을 받느냐 못 받느냐

이런 상황에 따라서 명도의 방법이 달라집니다.

하지만 낙찰자는 무조건 인도명령이라는 제도를 이용해야 합니다.

 

처음 명도에 임할 때 점유자가 이사를 하지 않겠다고 버티면 어떡하지?

이사비는 얼마를 줘야 하지? 어떤 식으로 내보내지?를 고민합니다. 이런 경우는 출발이 잘못된 겁니다.

이렇게 되면 점유자는 본인에게 대단한 권리가 있다고 착각을 하게 됩니다.

갑과 을이 바뀌는 악순환을 낙찰자 스스로가 만들어버린 꼴이 됩니다. 절대 그럴 필요 없습니다.

단지 우리는 서로의 위치와 입장만 확인할 뿐이고 모든 절차는 법원에 맡기면 됩니다.

 

점유자의 유형은 크게 두 가지입니다.

모든 것을 포기하고 이사를 가겠다는 유형과 이사비와 위로금을 달라 그렇지 않으면 절대 못 나간다 유형

전자 같은 경우는 명도라고 할 것도 없을 정도로 그냥 해결되는 케이스죠.

후자 같은 경우는 위에서 살짝 언급한 것처럼 법원에 맡기면 됩니다. 무슨 말이냐?

 

 

▶ 1차 타격 내용증명

 

우선 점유자를 만나 서로의 위치를 확인한 상태라면 내용증명을 보냅니다.

내용증명은 1차 타격과 같습니다. 당신이 완강하게 버티면 안 되는 이유와 버틸 수도 없는 이유를 

설명하면 됩니다. 내용증명이라고 해서 양식이 있거나 법적 절차가 필요하게 아닙니다.

내용증명은 말 그대로 이런 사실을 증명하는 편지입니다. 절대 많은 내용을 담을 필요도 없습니다.

 

"나는 최고가 매수인 즉 낙찰자로서 소유권을 이전하고 잔금을 납부했다.

현재 당신이 점유하고 있는 부분은 불법이기 때문에 부당이득금을 청구할 수 있고 나는 그렇게 할 것이다.

0월 00일에 인도명령 신청을 했고 인도명령 결과에 따라 강제집행을 할 것이다

만약 강제집행이 이루어지면 집행에 들어간 일체의 비용은 현 점유자가 부담한다."

 

이 정도면 됩니다. 여기에 더해 강제집행 시 주의사항이라고 해서 아래에 조금 더 써줍니다.

강제집행 시 파손되기 쉬운 유리제품이나 액정이 있는 제품은 미리 치워주시고

혹시 냉장고에 반찬이나 음식물이 있다면 파손의 염려가 있으니 역시 미리 치워주세요.

그리고 귀중품은 따로 챙기시길 바랍니다. 

사실 강제집행 주의사항은 쓸 필요도 없는데 점유자 압박용이라 보면 됩니다.

이문장 하나로 강제집행이 얼마나 험한 작업인지 슬쩍 흘리는 것이라 보면 됩니다.

 

내용증명의 장점은 말이 아니라 글이기 때문에 몇 번을 곱씹어본다는 것과 점유자도 나름대로

그 글을 주변의 조력자에게 보여주며 자문을 구한다는 것입니다.

자문을 구하면 구할수록 본인이 불리하다는 사실이 더 명확해집니다.

이쯤 되면 대부분 연락이 옵니다. 그렇게 기고만장했던 사람이 이사 갈 테니 조금만 도와달라고 합니다.

저는 이런 분들에게 이사비를 줬습니다. 어디 가서 살든 다시 회복하기를 바라는 마음에서였죠.

 

 

▶ 명도는 버틸 수 없는 게임

 

자 ~ 문제는 내용증명을 받고도 꿈쩍하지 않는 점유자입니다.

하지만 이런 경우도 약간의 시간이 더 걸릴 뿐이지 결국 집을 비워줍니다.

강제집행을 신청합니다. 인도명령 결정문이 나오겠지요. 그러면 집행관이 열쇠업자를 대동하고

계고를 하게 됩니다. 계고란 점유자에게 현상황을 정확히 알려주는 작업인데

"당신이 안 나간다고 버텨서 낙찰자가 강제집행을 신청했으니 0월 00일 00시에 집행하러 올 겁니다."라고

알려주는 겁니다.

 

점유자들은 이 상황을 피하기 위해 문을 열어주지 않는데 집행관은 열쇠업자를 대동하고

문을 따고 들어갑니다. (집에 없는척하고 숨어있다가 발각되는 경우가 있는데 엄청 뻘쭘함)

엄연한 법집행이므로 문제 될 것이 없습니다. 

 

어떤 점유자는 이런 상황을 피하기 위해 낮에는 집을 비우고 밤에만 몰래 들어오는 경우도 있는데요.

어느 날 집에 들어와 보면 공기가 다르다는 것을 느낍니다. (집행관이 다녀갔으니까요.)

집행관이 집에 들어오면 점유자가 맞는지 확인하기 위해 우편물이나 고지서 같은 것을 찾습니다.

이 집에 점유자가 살고 있다는 것을 사진으로 남겨 증명하기 위한 법적 절차입니다

그 과정에 서랍을 열어 볼 수도 있고 책상 위의 서류들을 만질 수도 있습니다.

그리고 무엇보다 집 한쪽에 계고장이 붙어있습니다.

맨 아래는 00 법원 집행관의 네모난 시뻘건 직인이 찍혀있습니다.

 

밤늦게 집에 들어온 점유자는 이 계고장을 보는 순간 무너집니다.

내가 도망 다닌다고 해서 피할 수 있는 문제가 아니구나 버티는 것이 아무 의미 없구나를 느낍니다.

계고장이 집 밖에 붙어있는 것과 집안에 붙어있는 것은 하늘과 땅 차이입니다. 

내가 없는 사이 사람들이 내 집에 들어왔었다는 것을 인지하는 순간 쭈삣 서는 느낌이 들것입니다.

그래서 강제 집행으로 이어지는 경우는 거의 없습니다.

아무리 완강한 점유자라도 계고 과정에서 거의 협상이 이루어집니다.

 

 

▶ 명도의 시작은 대화부터

 

명도는 나의 위치와 상대방의 위치를 알려주는 것에서 시작합니다.

점유자도 선량한 사람입니다. 하루아침에 보금자리를 잃고 나가야 한다면 상실감이 클 것입니다.

이런 분들은 상처 입은 짐승처럼 공격적이기도 하지만 협상의 루트가 열려있으면 얼마든지

대화도 가능합니다.

 

만약 대화가 통하지 않으면 법원의 도움을 받으면 됩니다. 인도 명령문 계고, 혹은 강제집행이라는

강력한 한방 있습니다. 

명도는 상대방의 위치를 알려주고 대화의 루트를 열어 놓는 것부터 시작합니다.

좋은 물건 저렴하게 낙찰받아 좋은 수익으로 이어지길 바라겠습니다.

 

 

 

▶ 명도소송에 대한 오해

 

간혹 명도와 명도소송을 오해하는 낙찰자가 있습니다.

낙찰자는 명도를 하는 것이지 명도소송을 하는 게 아닙니다. 꼭 알아야 합니다.

경매를 통해 부동산을 낙찰받고 해당 부동산의 소유권과 잔금 납부를 마친 후 6개월이 경과했음에도

점유자가 해당 부동산을 비워주지 않을 때 낙찰자가 민사소송법에 따라 관할 법원에 제기하는 소입니다.

물론 소송에서 승소하면 점유자를 내보낼 수 있습니다.

하지만 이 명도소송은 인도명령과는 차원이 다릅니다. 점유자를 만나서 대화하고 이사비 협상하고

그렇게 내보내는 것이 아니라 재판을 통해 결정을 받아야 합니다.

 

즉 오랜 시간이 걸린다는 얘깁니다. 부동산 경매를 하는 사람이라면 명도소송을 해서는 안 됩니다.

절대 할 일이 없게 만들어야 합니다. 6개월이란 충분한 시간이 있으므로 그 사이에 내보내야 합니다.

내용증명도 보내고 계고장도 붙이고 강제집행도 불사해야 합니다. 

다시 한번 말씀드립니다. 우리는 명도를 하는 거지 명도소송을 하는 것이 아닙니다. 

빠르게 명도를 완료하고 사용, 수익, 처분의 권한을 행사해야 합니다.

아파트 한채 낙찰받아놓고 소송한다고 1년, 2년씩 허송세월 하면 안 됩니다.

 

 

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